Les acheteurs de maisons de la classe moyenne s'engagent dans des prêts hypothécaires de 7 000 $ avec l'intention de les refinancer ultérieurement.

En décembre 2021, lorsque le taux hypothécaire fixe sur 30 ans était encore en moyenne de 3,1%, un emprunteur pouvait obtenir un prêt hypothécaire de 700 000 $ qui nécessitait des paiements mensuels de principal et d'intérêts de seulement 2 989 $. En avançant rapidement jusqu'à mercredi, un prêt hypothécaire de 700 000 $ contracté au taux hypothécaire moyen actuel de 6,90% équivaudrait à un paiement mensuel de 4 610 $, soit 583 000 $ de plus sur 30 ans que ce prêt émis à un taux de 3,1%. En ajoutant les assurances et les taxes, ce paiement mensuel pourrait facilement dépasser les 6 000 $. Sans parler du fait que cette calcul ne tient pas compte du fait que les prix des logements aux États-Unis en juin 2022 étaient supérieurs de 12% aux niveaux de décembre 2021 et de 39% aux niveaux de juin 2020. Les planificateurs hypothécaires comme John Downs, vice-président senior de Vellum Mortgage, ont la tâche difficile de faire comprendre cette nouvelle réalité aux futurs acheteurs de logements. Cependant, contrairement à l'année dernière, Downs affirme que la plupart des acheteurs de 2023 ne sont pas surpris. Le choc des étiquettes, explique-t-il, s'atténue. Juste avant de parler avec Fortune, Downs a terminé un appel avec un couple de la classe moyenne dans la région de Washington D.C., qui lui a dit s'attendre à un versement hypothécaire d'environ 7 000 $. "L'appel que je viens de recevoir était celui d'un ménage typique de la région. Une personne gagne 150 000 $, l'autre gagne 120 000 $. Donc, 270 000 $ au total et ils ont dit un versement escompté de 7 000 $. Je ne suis toujours pas habitué à entendre les gens dire cela à voix haute", déclare Downs. Avant même que ces emprunteurs ne parlent à Downs - qui opère dans les marchés de Baltimore et de Washington D.C. - ils ont déjà conclu que ces paiements hypothécaires élevés seront "de courte durée" et qu'ils pourront simplement refinancer pour obtenir un paiement inférieur une fois que les taux hypothécaires, présumément, baisseront. Pour mieux comprendre comment les acheteurs de logements réagissent à la détérioration de l'accessibilité du logement (et aux niveaux de stocks alarmants), Fortune a interviewé Downs. Cette conversation a été éditée et condensée pour plus de clarté. Fortune : Au cours de l'année écoulée, les taux hypothécaires sont passés de 3% à plus de 6%. Comment les acheteurs de votre marché réagissent-ils à ces coûts d'emprunt croissants ? John Downs : Je dois dire que la réaction aujourd'hui est très différente de celle de l'année dernière. C'est presque comme si nous avions traversé les "7 étapes du deuil". Nous semblons être entrés dans la phase "acceptation et espoir". Avec tous les rapports indiquant une stabilisation des prix des logements, on pourrait penser que les acheteurs sont à l'aise avec ces taux et les paiements hypothécaires correspondants. La réalité est tout à fait différente. De nombreux futurs acheteurs de logements ont été exclus du marché en raison de problèmes d'accessibilité liés aux critères de prêt ou aux contraintes budgétaires personnelles. Les acheteurs qui souhaitent passer à une maison plus grande se retrouvent également dans la même situation. En conséquence, mon marché (région métropolitaine de Baltimore-DC) compte 73% moins de maisons disponibles à la vente qu'avant la pandémie, 57% moins de contrats hebdomadaires et une augmentation de 8% des biens remis en vente. (Informations fournies par Altos Research) Par conséquent, les prix sont restés relativement stables en raison de l'équilibre entre les acheteurs et les vendeurs. Aujourd'hui, je vois que les acheteurs acceptent ces paiements pour diverses raisons. Leurs revenus ont considérablement augmenté, de 25 à 30% depuis 2020, et les économies d'impôt grâce à la déduction des intérêts hypothécaires représentent maintenant un élément budgétaire significatif à prendre en compte. Beaucoup disent également : "Je peux toujours refinancer lorsque les taux baisseront à l'avenir", ce qui donne le sentiment que ce paiement élevé sera de courte durée. Lorsque je dis que les acheteurs sont à l'aise avec ces paiements, je sais aussi qu'il y a deux à trois fois plus d'acheteurs qui utilisent des calculateurs en ligne pour estimer les paiements et qui choisissent de ne pas engager de conversation au départ ! Pour le prouver, nos demandes de crédit préalables à l'approbation (mesure de l'activité des acheteurs en amont) sont d'environ 50% inférieures à celles d'avant la pandémie. Parmi les emprunteurs avec lesquels vous travaillez, à quel point les paiements mensuels sont-ils élevés ? Et comment réagissent-ils lorsque vous leur donnez le montant ? Pendant la majeure partie de la dernière décennie, la plupart de mes clients fixaient une limite de paiement hypothécaire de pas plus de 3 000 $ pour un condominium et de 4 500 $ pour une maison individuelle lors de leur conversation de pré-approbation. Il était rare de voir des montants plus élevés que cela, même pour les personnes à revenu élevé. Aujourd'hui, ces chiffres sont respectivement de 4 000 à 6 500 $. Comme je l'ai dit précédemment, les acheteurs actifs d'aujourd'hui semblent s'y attendre. On dirait qu'ils sont à l'aise avec cette nouvelle norme. Étonnamment, les ratios d'endettement par rapport au revenu d'aujourd'hui (sur mon marché) sont très similaires à ceux d'il y a cinq ans. Le revenu est finalement le grand égalisateur. Oui, les paiements sont considérablement plus élevés aujourd'hui, mais le revenu disponible des acheteurs (revenu après impôts moins la dette) se situe toujours dans une fourchette saine grâce aux salaires locaux. N'oublions pas que nous parlons toujours d'un marché avec beaucoup moins d'acheteurs aujourd'hui, donc cette conversation est biaisée en faveur de ceux qui ont un niveau de vie plus favorable. Parlez-nous un peu plus de ce que vous avez observé au second semestre 2022 sur votre marché immobilier local et de la manière dont cela se compare à la première moitié de 2023. Il y a des différences spectaculaires entre ces deux périodes. Au second semestre 2022, il n'y avait que de la peur. La bourse était sous tension, l'inflation galopait et le marché immobilier commençait à stagner. Dans tout le pays, le stock a commencé à augmenter, les jours sur le marché ont considérablement augmenté et les baisses de prix étaient généralisées. Le pari le plus sûr à l'époque était de ne rien faire, et c'est ce que les acheteurs ont fait. L'idée était : "J'attendrai que les prix baissent et que les taux baissent avant d'acheter". Le début de 2023 a marqué un renversement dans de nombreuses classes d'actifs. La bourse a trouvé un point d'appui et a augmenté, les taux hypothécaires se sont rééquilibrés, les vendeurs de biens immobiliers ont ajusté leurs prix, et les employeurs ont commencé à augmenter significativement les salaires. En conséquence, le marché immobilier s'est stabilisé, et dans certaines régions, les contrats agressifs avec plusieurs offres, les hausses de prix et les renonciations aux conditions sont devenus la norme. La force du marché immobilier n'était pas aussi généralisée qu'en 2021. Il y avait des segments très dynamiques et d'autres plus froids, selon l'emplacement et la gamme de prix. Le secteur abordable (jusqu'à 1,25 million de dollars) semble très performant avec une concurrence accrue. Le segment du milieu de gamme est celui où nous avons constaté des difficultés. Un thème commun est que les acheteurs à tous les niveaux de prix sont beaucoup plus sensibles à l'état de la propriété. Lorsque les paiements hypothécaires sont aussi élevés, il ne faut pas grand-chose pour que les acheteurs renoncent ! Que pensez-vous de l'effet de "verrouillage" - l'idée que le marché existant sera limité car les gens refusent de renoncer à ces taux hypothécaires de 2 ou 3% ? Je crois que l'effet de "verrouillage" est bien réel. Mon opinion est basée sur d'innombrables conversations que j'ai eues au cours des 6 à 9 derniers mois avec des propriétaires qui veulent déménager mais ne peuvent pas le faire. Certains ne peuvent pas se permettre d'acheter leur maison actuelle à la valeur actuelle et à la structure des taux. D'autres ne supportent tout simplement pas la hausse importante des paiements pour just
Retour à l'accueil Worldnet